스트레스 DSR 도입, 부동산 하락 전망 (ft. LTV, DTI)

가계부채 증가세를 낮추기 위해 올해 2월부터 '스트레스 총부채 원리금 상환비율 (DSR)'이 적용됩니다. 실제 대출금리에 최대 3% 금리를 더 얹어 계산해 대출 한도를 줄이는 제도입니다. 이로 인해 올해 부동산 전망은 흐릴 것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

 

1. DSR

연간 원리금(원금 + 이자) 상환액을 연간 소득으로 나눈 값입니다.

Debt Service Ratio 로 이것이 주택담보대출을 할 때 한도를 정하게 되는 기준이 됩니다.

현재 DSR 규제는 1억원 이상의 돈을 빌릴 때 연간 원리금 상환액을 연소득 40%로 제한하고 있습니다.

 

예시로 DSR 40%라고 하면 1년에 1억 원을 벌 때, 1년간 내는 원리금이 4천만 원까지 가능하다는 의미입니다.

DSR 40%가 적용이 되고, 주택담보대출이 연 이자 5%, 30년 원리금균등으로 상환한다고 하면, 약 6억 3000만 원까지 대출이 가능합니다.

 

1년에 8000만 원을 번다면, DSR 40% 때문에 5억 원까지 밖에 대출이 불가능 합니다.

원금균등으로 상환으로 한다면, 약 5억 5천만 원까지 가능합니다.

 

 

본인의 DSR을 직접 계산하고 싶으시면 아래 버튼으로 이동해서 확인 부탁드립니다.

 

 

2. 스트레스 DSR

올해 상반기부터 3%의 가산금리가 부과되는 '스트레스 DSR' 제도가 도입됩니다.

올해 상반기 25%, 하반기 50%, 2025년에 100% 적용을 할 예정입니다.

당장 2월부터 주택담보대출을 받을 때 상반기는 현재보다 2 ~ 4%, 하반기에는 3 ~ 9% 줄어들게 됩니다.

2025년 부터는 DSR 규제를 받는 모든 대출에 예외없이 적용될 경우 6 ~ 16%까지 줄어들게 됩니다.

 

 

적용되는 스트레스 금리는 변동금리 대출의 경우 과거 5년 중 가장 높은 월별 금리와 현재 금리(매년 5월과 11월 기준)의 차이로 결정됩니다. 현재 금리 하한은 1.5%, 상한은 3.0% 입니다.

 

예시로 연소득이 5천만원이고 변동금리로 대출을 받는다고 하겠습니다.

기존 스트레스 DSR 을 적용받지 않았을 때는 대출한도가 3억 3천만 원입니다.

올해 상반기에 스트레스 금리로 0.375%(하한금리 1.5%의 25%)를 적용받으면, 3억 1500만원으로 약 4% 줄어들게 됩니다.

하반기에는 0.75%가 적용이 되어 대출 한도는 3억원으로 약 9%가 축소됩니다.

2025년에는 대출한도가 2억 8천만 원으로 줄어들어 약 16%가 줄어듭니다.

 

2월에는 은행권 주택담보대출만 해당이 되지만, 6월부터는 신용대출 및 제2금융권 주담대도 추가됩니다.

하반기에는 전체 대출에 적용을 할 예정입니다.

 

 

3. LTV, DTI 는 무엇일까

두 용어도 주담대를 하게 되면 자주 보이게 됩니다.

LTV는 담보인정비율로 주택 가격 대비 대출이 가능한 금액 입니다. 보통 40 ~ 70%로 제한을 둡니다.

DTI는 총부채상환비율로 연소득대비 대출 상환액을 의미합니다. 보통 40 ~ 70%로 제한합니다.

 

LTV = (주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) / 담보가치

 

DTI 와 DSR 의 가장 큰 차이는 기타 대출(신용대출)의 원금 상환액을 포함하는지가 다릅니다.

DSR은 기타 대출의 원금 상환액을 포함하기에 더욱 규제가 심합니다.

 

DTI = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타대출 연간 이자 상환액) / 연 소득

DSR = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타대출 연간 원리금 상환액) / 연 소득

 

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스트레스 DSR이 적용이 되면서 올해에는 대출규제가 더욱 심해질 것으로 예상이 됩니다. 대출규제가 심해지면 그만큼 시중에 돈이 풀리지 않기 때문에 자산에 들어가는 돈이 줄어들 것입니다. 즉, 부동산의 가격이 내려갈 것으로 예상이 됩니다. 2025년에는 현재보다 최대 16%까지 대출한도가 줄어들게되니 부동산 투자하실 때 주의가 필요할 것 같습니다.